En Martinique comme dans l'ensemble des Outre-mer, l'indivision successorale immobilise depuis des décennies une part considérable du foncier — des maisons inhabitées, des terrains inexploitables, des projets d'aménagement à l'arrêt faute d'unanimité entre héritiers.
La loi du 27 décembre 2018 a ouvert une voie dérogatoire : la majorité des droits indivis suffit désormais à vendre ou à partager. Le cabinet accompagne indivisaires, collectivités et opérateurs dans la mise en œuvre de ce dispositif.
Le droit commun impose l'unanimité des indivisaires pour vendre un bien indivis. Cette règle, déjà exigeante en métropole, devient impraticable outre-mer, où les successions non réglées se superposent sur trois ou quatre générations : un bien peut compter plusieurs dizaines d'ayants droit, dispersés entre les Antilles, l'hexagone et l'étranger, parfois inconnus les uns des autres.
Les conséquences sont visibles dans chaque commune : habitat dégradé que personne ne peut réhabiliter, parcelles agricoles à l'abandon, dents creuses en centre-bourg impossibles à mobiliser, opérations d'aménagement bloquées par une seule signature manquante. C'est l'un des principaux freins à la politique du logement et à la revitalisation des territoires.
La loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer, écarte l'exigence d'unanimité.
Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent engager la vente ou le partage du bien, sans le consentement des autres. Le dispositif s'applique en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte, à La Réunion, ainsi qu'à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
Il ne joue que pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans. Les indivisions récentes demeurent soumises au droit commun.
L'initiative appartient aux indivisaires majoritaires, qui expriment leur intention devant notaire. Celui-ci notifie le projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice, le fait publier dans un support d'annonces légales et procède aux mesures de publicité complémentaires prévues par les textes.
L'acte doit comporter des mentions précises : la désignation du bien, la valeur estimée par deux professionnels qualifiés, les modalités de répartition du prix entre les indivisaires, et le délai ouvert pour former opposition.
C'est à ce stade que se jouent la plupart des difficultés : identification exhaustive des ayants droit, reconstitution des dévolutions successorales, recherche des héritiers dont l'adresse est inconnue.
Les indivisaires non signataires disposent d'un délai de trois mois pour former opposition, porté à quatre mois lorsque les indivisaires sont nombreux ou domiciliés hors du territoire concerné. L'opposition est constatée par acte notarié.
En cas d'opposition, l'opération ne peut se poursuivre sans autorisation du tribunal judiciaire, qui apprécie si la vente ou le partage porte une atteinte excessive aux droits des indivisaires minoritaires. C'est le point d'équilibre du dispositif : la majorité décide, mais le juge contrôle.
Le conjoint survivant qui occupe le bien à titre d'habitation principale fait obstacle à l'opération.
Lorsqu'un indivisaire est mineur ou majeur protégé, l'autorisation du juge des tutelles est requise.
En présence d'un indivisaire présumé absent, l'accord du juge est également nécessaire.
Les indivisaires non initiateurs bénéficient d'un droit de préemption sur le bien mis en vente.
L'indivisaire qui occupe le bien de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans peut solliciter son attribution préférentielle.
L'héritier omis n'obtient pas l'annulation du partage mais une compensation, en nature ou en valeur.
Le cabinet accompagne les familles qui souhaitent sortir de l'indivision, y compris en phase judiciaire. À cette fin, il s'est entouré de professionnels du secteur immobilier et foncier — agent immobilier, notaire — afin de mener ces missions à bien dans les meilleurs délais.
En pratique, il est rare de voir une indivision complexe aboutir sans l'intervention d'un professionnel du droit.
Initialement conçu pour s'éteindre au 31 décembre 2028, le dispositif a été prorogé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé, jusqu'au 31 décembre 2038.
Cette même loi a introduit une seconde avancée, moins commentée mais souvent décisive : la durée de la prescription acquisitive est ramenée de trente à dix ans pour les immeubles situés outre-mer, jusqu'à la même échéance de 2038. Elle précise en outre que la possession d'un immeuble indivis par un cohéritier est réputée non équivoque à l'égard des autres indivisaires — ce qui lève un obstacle classique à l'usucapion entre héritiers.
Pour de nombreuses situations martiniquaises, où une branche familiale occupe et entretient un bien depuis des décennies sans titre, cette disposition ouvre une voie alternative à la sortie d'indivision.
Les actes de partage et de licitation portant sur les biens concernés bénéficient d'une exonération du droit de partage de 2,5 %.
Cet avantage, non négligeable sur des patrimoines immobiliers importants, est lui aussi borné dans le temps : il accompagne le dispositif jusqu'à son terme.
Analyse de la dévolution successorale et vérification du seuil de la majorité en pleine propriété, préalable indispensable à toute démarche.
Sécurisation de la procédure notariale : contrôle des notifications, des mentions obligatoires et des mesures de publicité, dont l'irrégularité fragilise l'ensemble de l'opération.
Traitement des oppositions et représentation devant le tribunal judiciaire lorsque l'autorisation du juge devient nécessaire.
Accompagnement des collectivités et opérateurs fonciers dans la mobilisation de parcelles bloquées, en articulation avec les outils de résorption de l'habitat insalubre et les structures foncières dédiées.
Étude des voies alternatives lorsque le dispositif de 2018 ne peut jouer : prescription acquisitive abrégée, attribution préférentielle, partage judiciaire de droit commun.
Un bien familial bloqué depuis des années, un projet d'aménagement entravé par une indivision, une opposition à laquelle répondre ? Le premier entretien permet d'identifier la voie praticable.