Vendre ou racheter un commerce, un restaurant, un hôtel ou une entreprise artisanale, c'est presque toujours céder un fonds de commerce. L'opération paraît simple — un vendeur, un acquéreur, un prix — mais elle obéit à un formalisme précis : bail commercial, information des salariés, droit de préemption de la commune, publicité légale, délai d'opposition des créanciers, séquestre du prix. Une étape oubliée peut coûter au vendeur une partie de son prix et à l'acquéreur la valeur même de ce qu'il achète.
Le cabinet ARCKOS Avocats accompagne les vendeurs comme les acquéreurs de fonds de commerce, depuis ses bureaux de Fort-de-France et de Paris : audit du fonds, négociation et rédaction du protocole puis de l'acte de cession, formalités, séquestre et distribution du prix.
Le fonds de commerce est un ensemble de biens que le commerçant réunit pour attirer et conserver une clientèle. L'acte de cession doit en dresser la liste précise, car seuls les éléments désignés sont transmis :
Les éléments incorporels — la clientèle et l'achalandage, le nom commercial, l'enseigne, le droit au bail, les licences et autorisations administratives cessibles, les marques, le site internet et les noms de domaine.
Les éléments corporels — le matériel, le mobilier, l'outillage et les agencements, ainsi que le stock de marchandises, généralement évalué et payé à part, au jour de l'entrée en jouissance.
Ce qui suit le fonds de plein droit — les contrats de travail en cours, transférés à l'acquéreur avec l'ancienneté des salariés, ainsi que le bail commercial et les contrats d'assurance attachés au fonds.
Ce qui ne suit pas le fonds — sauf convention contraire, les créances et les dettes du vendeur, ses comptes bancaires et la plupart de ses contrats commerciaux, qui doivent faire l'objet d'une reprise négociée.
Dans de nombreux commerces de centre-ville, le droit au bail représente l'essentiel de la valeur du fonds. Son examen conditionne donc l'ensemble de l'opération.
Lorsque le fonds est exploité par une société, deux opérations sont possibles, aux conséquences très différentes :
La cession du fonds de commerce — la société vend son fonds et conserve son passif. L'acquéreur reprend un outil d'exploitation sans les dettes antérieures, au prix d'un formalisme plus lourd et de droits d'enregistrement plus élevés. Le prix est encaissé par la société venderesse, puis appréhendé par ses associés.
La cession des parts ou des actions — les associés vendent la société elle-même, avec son actif et son passif. L'exploitation se poursuit sans rupture — bail, contrats, autorisations —, mais l'acquéreur reprend l'historique de la société, ce qui impose un audit approfondi et une garantie d'actif et de passif.
Le choix dépend de l'état du passif, du contenu du bail, de la fiscalité du vendeur et du financement de l'acquéreur. Il se fait en amont, avant toute lettre d'intention.
Une cession bien conduite suit un ordre précis, qui protège à la fois le vendeur et l'acquéreur :
L'audit du fonds — chiffres d'affaires et résultats des derniers exercices, bail commercial et rapports avec le bailleur, salariés, autorisations administratives, état des inscriptions — privilèges et nantissements — pris sur le fonds au greffe.
Le protocole d'accord — compromis ou promesse fixant le prix, sa ventilation entre éléments incorporels, matériel et stock, et les conditions suspensives : obtention du prêt, accord ou renonciation du bailleur, purge du droit de préemption, transfert des licences.
Les démarches préalables — information des salariés lorsqu'elle est requise, déclaration préalable à la commune si le fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat, intervention du bailleur lorsque le bail l'exige.
La signature de l'acte de cession — désignation complète du fonds, prix, garanties, clause de non-concurrence, sort du stock, des contrats et des salariés, date d'entrée en jouissance.
L'enregistrement et la publicité — enregistrement de l'acte auprès du service des impôts dans le mois de sa signature, publication dans un journal d'annonces légales et au BODACC dans les quinze jours.
Le séquestre et la distribution du prix — le prix est conservé par un séquestre pendant le délai d'opposition des créanciers du vendeur, puis versé au vendeur ou réparti entre ses créanciers opposants.
La plupart des contentieux en matière de cession de fonds naissent de quelques points récurrents :
Le bail commercial — durée restante, destination des lieux, loyer et indexation, clauses encadrant la cession — agrément ou intervention du bailleur à l'acte —, travaux à la charge du preneur. Le vendeur qui reste garant solidaire du paiement des loyers par l'acquéreur ne l'est que pendant trois ans à compter de la cession, et le bailleur doit l'informer de tout impayé dans le mois.
L'information de l'acquéreur — l'acte n'a plus à comporter de mentions obligatoires sur les chiffres du fonds, mais le vendeur reste tenu d'une obligation générale d'information précontractuelle. Une information inexacte ou incomplète sur le chiffre d'affaires ou les résultats expose la cession à l'annulation ou à une réduction du prix.
Les salariés — lorsque l'entreprise ne dispose pas d'un comité social et économique aux attributions élargies — ce qui est le cas de la plupart des entreprises de moins de cinquante salariés —, les salariés doivent être informés individuellement du projet afin de pouvoir présenter une offre de rachat. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, applicable aux cessions conclues à compter du 27 juillet 2026, a réduit ce délai d'information à un mois et ramené l'amende civile encourue à 0,5 % du prix.
Le droit de préemption de la commune — lorsque le fonds est situé dans un périmètre de sauvegarde, la cession doit être précédée d'une déclaration à la commune, qui dispose de deux mois pour exercer son droit. À défaut de déclaration, la cession est nulle.
La solidarité fiscale — l'acquéreur peut être tenu, dans la limite du prix et pendant un délai limité, des impôts sur les bénéfices dus par le vendeur pour l'exercice de la cession. Le séquestre du prix et la vérification de la déclaration de cessation d'activité du vendeur le protègent de ce risque.
La non-concurrence — au-delà de la garantie légale d'éviction, une clause de non-concurrence limitée dans le temps, dans l'espace et quant aux activités visées protège la clientèle acquise.
Le coût fiscal de la cession pèse sur les deux parties et doit être intégré dès la négociation du prix :
Les droits d'enregistrement — à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire, ils sont calculés sur le prix et les charges : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà. Les marchandises neuves peuvent en être exonérées lorsqu'elles font l'objet d'un prix distinct et d'un inventaire détaillé.
La TVA — la transmission d'une universalité de biens à un acquéreur qui poursuit l'exploitation est en principe dispensée de TVA, sous réserve des régularisations à opérer par l'acquéreur.
L'imposition du vendeur — la plus-value de cession est imposable, mais plusieurs régimes permettent de l'alléger ou de l'exonérer sous conditions — valeur du fonds, durée d'exploitation, départ à la retraite. Le vendeur doit par ailleurs déposer sa déclaration de résultats de cessation dans les soixante jours.
Le paiement différé — lorsque tout ou partie du prix est payable à terme, le vendeur conserve un privilège sur le fonds à condition de l'inscrire au greffe dans les trente jours de l'acte.
Les règles sont celles du code de commerce, mais leur mise en œuvre présente des particularités locales que le bureau de Fort-de-France connaît bien :
Le greffe du tribunal mixte de commerce — l'état des inscriptions, la publicité de la cession et l'inscription du privilège du vendeur relèvent du greffe du tribunal mixte de commerce de Fort-de-France, de Pointe-à-Pitre ou de Cayenne.
La situation de la société venderesse — un fonds exploité par une société radiée d'office, ou dont les comptes n'ont pas été déposés, ne peut être cédé dans de bonnes conditions. La régularisation — et le cas échéant la levée de la radiation — doit précéder la signature.
Les secteurs les plus concernés — restauration, hôtellerie et locations touristiques, commerces de centre-ville et de zones d'activité, entreprises artisanales : autant de fonds dont la valeur repose sur un bail, une licence ou une autorisation d'exploitation qu'il faut sécuriser avant la vente.
Le cabinet intervient pour le vendeur ou pour l'acquéreur, sur l'ensemble de l'opération ou sur une étape déterminée :
Audit juridique du fonds et du bail commercial, état des inscriptions au greffe.
Choix entre cession du fonds et cession des titres, en lien avec l'expert-comptable des parties.
Négociation et rédaction de la lettre d'intention, du protocole d'accord et de l'acte de cession.
Démarches auprès du bailleur, de la commune et des salariés.
Enregistrement, publicité légale et formalités au greffe, inscription du privilège du vendeur.
Séquestre du prix par l'intermédiaire de la CARPA, traitement des oppositions et distribution du prix.
Les cessions de parts sociales ou d'actions et les opérations de restructuration préalables sont traitées dans le cadre de la pratique du cabinet en droit des sociétés. Les honoraires sont, le plus souvent, fixés au forfait et présentés au client avant toute intervention.
Oui, la loi n'impose pas le recours à un avocat ou à un notaire. Mais l'acte engage le vendeur sur ses garanties et l'acquéreur sur la valeur du bail et de la clientèle qu'il reprend ; les erreurs de rédaction ou l'oubli d'une formalité — information des salariés, préemption, publicité, séquestre — sont à l'origine de l'essentiel des litiges.
Il faut compter en général deux à quatre mois entre la signature du protocole et celle de l'acte, selon les conditions suspensives — prêt de l'acquéreur, accord du bailleur, délai de préemption de la commune. Le prix reste ensuite séquestré pendant la durée de la publicité et du délai d'opposition des créanciers, soit plusieurs semaines après la signature.
Les créanciers du vendeur disposent de dix jours à compter de la dernière publication pour former opposition au paiement du prix. L'acquéreur qui paierait directement le vendeur pendant ce délai s'exposerait à payer une seconde fois. Le prix est donc confié à un séquestre, qui le remet au vendeur à l'expiration du délai ou le répartit entre les créanciers opposants.
Une clause du bail qui interdirait au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce est réputée non écrite. Le bail peut en revanche soumettre la cession à l'agrément du bailleur ou à son intervention à l'acte, et ces clauses doivent être respectées à peine d'inopposabilité de la cession, voire de résiliation du bail.
Oui. Les contrats de travail en cours au jour de la cession sont transférés de plein droit à l'acquéreur, qui reprend les salariés avec leur ancienneté et leur rémunération. Cette reprise doit être intégrée dans l'évaluation du fonds et dans la répartition des charges sociales entre vendeur et acquéreur.
Oui. Les cessions de fonds situés en Martinique, en Guadeloupe et en Guyane sont suivies depuis le bureau de Fort-de-France, auprès des greffes des tribunaux mixtes de commerce ; celles des fonds situés dans l'hexagone depuis le bureau de Paris.
Vous envisagez de vendre votre fonds de commerce ou d'en reprendre un ? Le cabinet examine votre projet et vous indique les points à sécuriser avant toute signature.
Bureau de Fort-de-France : 06 96 52 60 56 · Bureau de Paris : 01 82 28 74 80